Glossaire complet de l'immobilier locatif

Ce glossaire exhaustif rassemble tous les termes essentiels de l'investissement immobilier locatif français. Que vous soyez débutant ou investisseur confirmé, ces définitions vous aideront à maîtriser le vocabulaire technique, financier et fiscal du secteur immobilier.

A

Abattement

Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée à une base imposable avant le calcul de l'impôt. En immobilier, plusieurs abattements existent : abattement forfaitaire de 30% en micro-foncier, abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières.

Acte authentique

Document officiel rédigé par un notaire qui fait foi jusqu'à inscription de faux. L'acte de vente immobilière est un acte authentique obligatoire pour le transfert de propriété.

Acquisition

Processus d'achat d'un bien immobilier, incluant la recherche, la négociation, le financement et la signature de l'acte de vente.

Amortissement

En comptabilité, constatation de la dépréciation d'un bien dans le temps. En LMNP au régime réel, l'amortissement du bien immobilier et du mobilier constitue une charge déductible sans sortie de trésorerie.

Apport personnel

Somme d'argent que l'acquéreur investit de ses propres deniers dans l'achat d'un bien immobilier, complétant le financement par crédit. Généralement exprimé en pourcentage du prix d'acquisition.

Assurance emprunteur

Assurance obligatoire couvrant l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Son coût, exprimé en pourcentage du capital emprunté, varie généralement entre 0,1% et 0,5% par an.

Assurance propriétaire non-occupant (PNO)

Assurance spécifique aux biens locatifs couvrant les risques non pris en charge par l'assurance habitation du locataire (dégâts des eaux entre étages, responsabilité civile propriétaire, etc.).

B

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Catégorie de revenus imposables concernant les activités commerciales, industrielles et artisanales. La location meublée relève des BIC, avec possibilité d'opter pour le micro-BIC ou le régime réel.

Bien ancien

Bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans. Les frais de notaire sont plus élevés (environ 8%) mais des travaux de rénovation peuvent être déductibles fiscalement.

Bien neuf

Bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans ou acheté en VEFA. Bénéficie de frais de notaire réduits (environ 3%) et peut être éligible aux dispositifs de défiscalisation.

Bilan patrimonial

Évaluation complète de la situation financière d'un investisseur, recensant actifs, passifs, revenus et charges pour optimiser la stratégie d'investissement.

Brut (rendement)

Ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien, sans déduction des charges et impôts. Indicateur superficiel mais utile pour un premier tri des opportunités.

C

Capacité d'emprunt

Montant maximum qu'une personne peut emprunter, calculé en fonction de ses revenus, charges et taux d'endettement maximal (généralement 35% des revenus nets).

Capitalisation (taux de)

Ratio entre le revenu net annuel d'un bien et sa valeur marchande. Plus le taux est élevé, plus le bien est considéré comme rentable.

Cash-flow

Différence entre les revenus locatifs et l'ensemble des charges (crédit, impôts, charges de copropriété, etc.). Peut être positif (revenus > charges) ou négatif.

Charges de copropriété

Dépenses communes aux copropriétaires d'un immeuble : entretien, chauffage collectif, ascenseur, syndic, travaux, etc. Déductibles des revenus fonciers.

Charges déductibles

Dépenses que le propriétaire peut soustraire de ses revenus locatifs pour réduire sa base imposable : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.

Charges locatives

Dépenses liées à l'usage du logement et aux services collectifs, récupérables auprès du locataire selon un décret spécifique (eau, électricité parties communes, entretien, etc.).

Compromis de vente

Avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent mutuellement sur les conditions de la vente. Généralement signé 2 à 3 mois avant l'acte authentique.

Crédit immobilier

Prêt bancaire destiné au financement d'un bien immobilier. Caractérisé par sa durée (généralement 15 à 25 ans), son taux d'intérêt et ses garanties.

D

Déficit foncier

Situation où les charges déductibles des revenus fonciers dépassent les revenus locatifs. Le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700€/an, l'excédent étant reportable sur 10 ans.

Démembrement de propriété

Division du droit de propriété entre l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété. Stratégie d'optimisation patrimoniale et fiscale.

Denormandie

Dispositif de défiscalisation pour l'achat et la rénovation de biens anciens dans certaines communes. Réduction d'impôt similaire au Pinel mais avec obligation de travaux représentant 25% du coût total.

Dépréciation

Perte de valeur d'un bien dans le temps due à l'usure, l'obsolescence ou l'évolution du marché. À distinguer de l'amortissement comptable.

Diagnostic immobilier

Ensemble d'expertises techniques obligatoires lors de la vente ou location d'un bien : amiante, plomb, DPE, électricité, gaz, termites, etc.

Droit de préemption

Droit accordé à certaines personnes (locataires, communes, etc.) d'acquérir un bien en priorité lors de sa mise en vente, dans des conditions définies par la loi.

Droits d'enregistrement

Taxes perçues par l'État lors de l'acquisition d'un bien immobilier ancien (environ 5,80% du prix). Inclus dans les "frais de notaire".

E

Effet de levier

Utilisation du crédit pour augmenter la rentabilité d'un investissement. L'effet est positif quand le taux de rentabilité du bien dépasse le coût du crédit.

Émoluments

Rémunération du notaire pour ses prestations, fixée par décret. Représente environ 0,8% du prix de vente dans les "frais de notaire".

Endettement (taux d')

Rapport entre les charges de crédit et les revenus nets. Plafonné généralement à 35% pour l'obtention d'un crédit immobilier.

État des lieux

Constat contradictoire de l'état du logement loué, établi à l'entrée et à la sortie du locataire. Document essentiel pour la restitution du dépôt de garantie.

Estimation immobilière

Évaluation de la valeur vénale d'un bien immobilier par un professionnel (agent immobilier, notaire, expert immobilier) ou par des outils en ligne.

F

Fiscalité immobilière

Ensemble des impôts et taxes liés à la détention, la location et la cession de biens immobiliers : revenus fonciers, plus-values, IFI, taxe foncière.

Frais d'acquisition

Ensemble des coûts liés à l'achat d'un bien immobilier : frais de notaire, frais d'agence, frais de dossier bancaire, etc. Généralement 8-10% du prix pour l'ancien.

Frais de dossier

Somme facturée par la banque pour l'étude et la mise en place d'un crédit immobilier. Généralement entre 500€ et 1 500€, parfois négociable.

Frais de garantie

Coût de la garantie exigée par la banque pour sécuriser le crédit : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou caution. Varie entre 0,5% et 2% du montant emprunté.

Frais de gestion locative

Rémunération d'une agence ou d'un administrateur de biens pour la gestion d'un bien locatif : recherche de locataires, encaissement des loyers, gestion des sinistres. Généralement 7 à 10% des loyers HT.

Frais de notaire

Expression courante désignant l'ensemble des frais d'acquisition : droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais divers. Environ 8% pour l'ancien, 3% pour le neuf.

G

Garantie de loyer

Service proposé par certaines compagnies d'assurance ou agences immobilières pour garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Garantie des risques locatifs (GRL)

Assurance couvrant les impayés de loyers, les dégradations immobilières et les frais de contentieux. Alternative ou complément aux garanties personnelles.

Gestion locative

Ensemble des tâches liées à l'administration d'un bien locatif : recherche de locataires, rédaction du bail, encaissement des loyers, gestion des travaux, etc.

Grossiste immobilier

Intermédiaire qui achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement avec une marge, souvent à des investisseurs. Pratique courante dans l'immobilier d'investissement.

H

Hypothèque

Garantie réelle prise sur un bien immobilier pour sécuriser un crédit. En cas de défaillance de l'emprunteur, la banque peut faire vendre le bien pour se rembourser.

Hypothèque légale

Garantie de plein droit accordée par la loi à certains créanciers (époux, mineur, etc.) sans formalité particulière.

I

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Impôt progressif sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Remplace l'ISF depuis 2018 et ne concerne que les actifs immobiliers.

Impôt sur le revenu (IR)

Impôt progressif sur l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Les revenus locatifs y sont soumis selon différents régimes (micro-foncier, réel, BIC).

Impôt sur les sociétés (IS)

Impôt sur les bénéfices des sociétés. Taux de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25% au-delà. Option possible pour les SCI.

Indice de Référence des Loyers (IRL)

Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, servant de référence pour la révision annuelle des loyers. Basé sur l'évolution des prix à la consommation.

Indivision

Situation juridique où plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans division matérielle. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien.

Investissement locatif

Acquisition d'un bien immobilier dans le but de le louer pour percevoir des revenus locatifs et/ou réaliser une plus-value à la revente.

J

Jouissance

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (loyers). Composante de l'usufruit avec l'usage.

K

KPI (Key Performance Indicators)

Indicateurs clés de performance utilisés pour mesurer la rentabilité d'un investissement immobilier : TRI, VAN, cash-flow, taux de rendement, etc.

L

Loi Carrez

Loi obligeant à mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété dans les actes de vente. La superficie Carrez exclut les surfaces de moins de 1,80m de hauteur.

Loi Pinel

Dispositif de défiscalisation pour l'achat de logements neufs destinés à la location. Réduction d'impôt de 10,5% à 17,5% selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans).

Location meublée

Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Régime fiscal BIC, loyers généralement plus élevés qu'en location nue.

Location nue

Location d'un logement vide, sans mobilier. Régime fiscal des revenus fonciers, baux généralement plus longs et stables.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Statut fiscal pour les propriétaires de biens meublés dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000€ ou représentent moins de 50% des revenus du foyer.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Statut pour les loueurs meublés dépassant les seuils LMNP. Permet l'imputation des déficits sur le revenu global et l'exonération de plus-values sous conditions.

Loyer de référence

Loyer médian constaté dans une zone géographique pour un type de logement donné. Utilisé notamment dans les zones tendues pour l'encadrement des loyers.

M

Malraux (dispositif)

Réduction d'impôt de 22% à 30% pour la restauration d'immeubles situés en secteur sauvegardé ou ZPPAUP. Plafonné à 400 000€ de travaux sur 4 ans.

Marchand de biens

Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre après rénovation. Soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux.

Mensualité

Somme payée chaque mois pour rembourser un crédit immobilier. Comprend le capital, les intérêts et éventuellement l'assurance emprunteur.

Micro-BIC

Régime fiscal simplifié pour les loueurs meublés dont les recettes n'excèdent pas 72 600€/an. Abattement forfaitaire de 50% (71% pour les meublés de tourisme).

Micro-foncier

Régime fiscal simplifié pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000€/an. Abattement forfaitaire de 30% sans justificatifs de charges.

Mise en demeure

Acte juridique par lequel un créancier met en demeure son débiteur d'exécuter son obligation. Première étape avant procédure d'expulsion pour impayés.

Monuments historiques

Régime fiscal spécial permettant la déduction intégrale des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement. Réservé aux biens classés ou inscrits.

N

Net (rendement)

Rendement calculé après déduction de toutes les charges et impôts. Indicateur plus réaliste que le rendement brut pour évaluer la rentabilité réelle.

Notaire

Officier public et ministériel chargé d'authentifier les actes juridiques. Obligatoire pour les ventes immobilières, il conseille et sécurise les transactions.

Nue-propriété

Droit de disposer d'un bien (vendre, donner, léguer) sans en avoir l'usage ni percevoir les revenus. Complément de l'usufruit dans le démembrement de propriété.

O

Optimisation fiscale

Stratégies légales visant à réduire la charge fiscale d'un investissement immobilier : choix du régime fiscal, structure de détention, timing des opérations.

Ordonnance d'injonction de payer

Procédure judiciaire simplifiée permettant d'obtenir rapidement un titre exécutoire contre un débiteur (locataire en impayé par exemple).

P

Plus-value immobilière

Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Imposée à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.

Préavis

Délai légal que doit respecter le locataire ou le propriétaire avant la fin du bail. Variable selon le type de location et la zone géographique.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Crédit sans intérêt accordé sous conditions de ressources pour l'achat d'une résidence principale. Peut compléter un investissement locatif dans certains cas.

Prélèvements sociaux

Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine : 17,2% sur les revenus locatifs et plus-values immobilières (CSG, CRDS, prélèvement social, etc.).

Promesse de vente

Contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre à un acquéreur potentiel qui dispose d'un délai pour lever l'option. Unilatérale contrairement au compromis.

Propriété

Droit d'user, de jouir et de disposer d'un bien. Peut être démembrée entre usufruit et nue-propriété.

Q

Quittance de loyer

Document remis par le propriétaire au locataire attestant du paiement du loyer et des charges. Obligatoire sur demande du locataire.

Quote-part

Fraction des parties communes d'une copropriété appartenant à chaque copropriétaire, exprimée en millièmes. Détermine la répartition des charges.

R

Régime réel

Régime fiscal permettant la déduction des charges réelles des revenus locatifs. Obligatoire au-delà de certains seuils ou sur option. Plus complexe mais souvent plus avantageux.

Rendement brut

Ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Ne tient pas compte des charges et impôts.

Rendement net

Rendement calculé après déduction des charges mais avant impôts. Plus représentatif de la performance économique réelle.

Rentabilité

Capacité d'un investissement immobilier à générer des revenus par rapport au capital investi. Se mesure par différents indicateurs : rendement, TRI, VAN.

Revenus fonciers

Catégorie fiscale regroupant les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus. Imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

S

SCI (Société Civile Immobilière)

Société de personnes ayant pour objet la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Permet l'optimisation patrimoniale et fiscale.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Société collectant des fonds pour investir dans l'immobilier professionnel. Permet d'investir dans l'immobilier sans gestion directe.

Simulation de rentabilité

Calcul prospectif des performances financières d'un investissement immobilier intégrant tous les paramètres : prix, financement, fiscalité, charges.

Syndic de copropriété

Professionnel ou bénévole chargé d'administrer une copropriété : gestion courante, exécution des décisions de l'assemblée générale, conservation de l'immeuble.

T

Taxe foncière

Impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier. Basée sur la valeur locative cadastrale, elle varie selon les communes.

Taux d'effort

Rapport entre les charges de logement (loyer + charges) et les revenus d'un ménage. Généralement plafonné à 33% pour l'octroi d'un crédit.

Taux d'endettement

Rapport entre l'ensemble des charges de crédit et les revenus nets. Plafonné à 35% depuis janvier 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers.

Taux d'intérêt

Coût du crédit exprimé en pourcentage annuel du capital emprunté. Peut être fixe ou variable selon les contrats.

Taux de capitalisation

Ratio entre le revenu net annuel d'un bien et sa valeur de marché. Indicateur de rentabilité utilisé par les investisseurs professionnels.

Taux de vacance

Pourcentage de temps pendant lequel un bien reste inoccupé. Paramètre important dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif.

TRI (Taux de Rentabilité Interne)

Taux d'actualisation qui annule la VAN d'un investissement. Indicateur sophistiqué comparant la rentabilité à d'autres placements.

U

Usufruit

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Composant du démembrement de propriété avec la nue-propriété.

Usufruitier

Personne qui détient l'usufruit d'un bien. Il peut l'occuper ou le louer mais ne peut pas le vendre.

V

Vacance locative

Période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locations. Génère une perte de revenus à prévoir dans les calculs de rentabilité.

Valeur locative cadastrale

Loyer théorique annuel que pourrait produire un bien s'il était loué. Base de calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.

Valeur vénale

Prix de marché auquel un bien immobilier peut être vendu dans des conditions normales. Déterminée par comparaison ou expertise.

VAN (Valeur Actuelle Nette)

Différence entre la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs et l'investissement initial. Indicateur de création de valeur absolue.

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

Achat d'un bien immobilier avant son achèvement. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure des travaux et paie selon l'avancement.

Viager

Vente immobilière où l'acquéreur verse une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès. Permet d'acquérir avec un capital réduit.

Z

Zone tendue

Zone géographique où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Bénéficie de mesures spécifiques : encadrement des loyers, préavis réduit, etc.

ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)

Zone de protection du patrimoine où les travaux sont soumis à autorisation spéciale. Peut bénéficier du dispositif Malraux pour la défiscalisation.

---