Location meublée vs non meublée : quel choix pour votre investissement ?
Le choix entre location meublée et non meublée impacte directement votre rentabilité, votre fiscalité et votre gestion locative. Découvrez les critères pour faire le bon choix selon votre situation.
Définition légale
Une location est considérée comme meublée si elle comprend au minimum un lit, une armoire, des étagères, une table, des chaises, des ustensiles de cuisine, des couverts et des draps.
Comparaison directe : avantages et inconvénients
Location meublée
✅ Avantages
• Loyers plus élevés (+20-30% en moyenne)
• Régime fiscal avantageux (LMNP)
• Amortissement du bien possible
• Rotation locative rapide
• Demande forte (étudiants, jeunes actifs)
• Bail court (flexibilité)
❌ Inconvénients
• Investissement initial plus important
• Gestion plus complexe
• Usure du mobilier (renouvellement)
• Locataires moins stables
• Charges plus élevées
• Réglementation spécifique
Location non meublée
✅ Avantages
• Investissement initial plus faible
• Gestion simplifiée
• Locataires plus stables
• Bail de 3 ans minimum
• Moins de charges
• Réglementation classique
❌ Inconvénients
• Loyers plus bas (-20-30% en moyenne)
• Régime fiscal moins avantageux
• Pas d'amortissement possible
• Rotation plus lente
• Demande plus limitée
• Moins de flexibilité
Impact sur la rentabilité
Comparaison chiffrée
| Critère | Location meublée | Location non meublée |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 200€ | 900€ |
| Charges mensuelles | 150€ | 100€ |
| Rendement brut | 6,5% | 5,2% |
| Rendement net | 5,1% | 4,3% |
| Rotation locative | 1-2 ans | 3-5 ans |
| Investissement initial | +15 000€ | 0€ |
Calcul de rentabilité
Utilisez notre calculateur pour comparer précisément la rentabilité des deux options selon votre situation spécifique.
Aspects fiscaux : LMNP vs Micro-foncier
Régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Avantages fiscaux :
- Amortissement du bien : 2,5% par an sur 40 ans
- Déduction des charges : intérêts, assurance, charges de copropriété
- Déduction du mobilier : amortissement sur 5-10 ans
- Déficit foncier : report possible sur 10 ans
Seuils :
- Revenus locatifs < 23 000€/an
- Revenus locatifs < 50% des revenus totaux
Régime Micro-foncier
Avantages fiscaux :
- Abattement forfaitaire : 30% des revenus
- Simplicité : pas de comptabilité
- Pas de déclaration détaillée
Seuils :
- Revenus locatifs < 15 000€/an
Attention aux seuils
Le dépassement des seuils LMNP ou micro-foncier vous fait basculer automatiquement en régime réel, plus complexe à gérer.
Quand choisir la location meublée ?
Profils de locataires ciblés
- Étudiants : mobilité, budget limité
- Jeunes actifs : mobilité professionnelle
- Expatriés : séjour temporaire
- Professionnels en déplacement : missions courtes
- Couples en transition : entre deux achats
Types de biens adaptés
- Studios et T2 : demande forte
- Biens en centre-ville : proximité transports/services
- Résidences étudiantes : marché captif
- Biens touristiques : saisonnalité
Situations favorables
- Budget d'investissement limité : effet de levier
- Objectif cash-flow : loyers plus élevés
- Flexibilité recherchée : rotation rapide
- Optimisation fiscale : amortissement
Quand choisir la location non meublée ?
Profils de locataires ciblés
- Familles : stabilité, espace
- Professionnels établis : carrière stable
- Retraités : sédentarité
- Couples propriétaires : transition
Types de biens adaptés
- Appartements familiaux : T3 et plus
- Maisons : demande stable
- Biens en périphérie : prix plus abordables
- Biens anciens : charme, authenticité
Situations favorables
- Investissement long terme : stabilité
- Gestion passive : moins d'intervention
- Patrimoine familial : transmission
- Budget limité : pas d'investissement mobilier
Coûts et investissement initial
Location meublée : budget mobilier
| Équipement | Budget estimé | Durée de vie |
|---|---|---|
| Mobilier de base | 3 000-5 000€ | 5-8 ans |
| Électroménager | 2 000-3 000€ | 8-10 ans |
| Linge de maison | 500-800€ | 2-3 ans |
| Décoration | 1 000-2 000€ | 3-5 ans |
| Installation | 500-1 000€ | Unique |
| **Total** | **7 000-12 000€** |
Location non meublée : coûts minimaux
- Peinture : 1 500-3 000€
- Sol : 2 000-5 000€ (si nécessaire)
- Électricité/Plomberie : 1 000-2 000€
- **Total : 4 500-10 000€
Conseil d'investissement
Pour un studio de 25m², l'investissement mobilier représente environ 15-20% du prix d'achat, mais peut augmenter la rentabilité de 30-40%.
Gestion locative : implications pratiques
Location meublée
Gestion quotidienne :
- Inventaire détaillé : photos, descriptions
- Suivi du mobilier : usure, remplacement
- Nettoyage : plus exigeant
- Assurance : mobilier inclus
Relations locataires :
- Bail plus court : 1 an renouvelable
- Plus d'interventions : maintenance mobilier
- Locataires plus exigeants : service inclus
Location non meublée
Gestion quotidienne :
- Inventaire simple : état des lieux classique
- Moins d'interventions : locataire responsable
- Nettoyage : locataire
- Assurance : standard
Relations locataires :
- Bail 3 ans minimum : stabilité
- Moins d'interventions : autonomie
- Locataires plus indépendants
Exemple concret : Studio à Lyon
Caractéristiques : Studio 25m², centre-ville, 180 000€
| Scénario | Location meublée | Location non meublée |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 180 000€ | 180 000€ |
| Investissement mobilier | +12 000€ | 0€ |
| Loyer mensuel | 1 100€ | 850€ |
| Charges mensuelles | 120€ | 80€ |
| Cash-flow mensuel | +150€ | +50€ |
| Rendement net | 5,8% | 4,2% |
| TRI sur 10 ans | 6,2% | 4,8% |
Conclusion : quel choix faire ?
Choisissez la location meublée si :
- ✅ Vous visez une rentabilité maximale
- ✅ Vous acceptez une gestion plus active
- ✅ Vous avez un budget pour le mobilier
- ✅ Votre bien est adapté (studio, centre-ville)
- ✅ Vous cherchez une optimisation fiscale
Choisissez la location non meublée si :
- ✅ Vous privilégiez la simplicité
- ✅ Vous visez la stabilité
- ✅ Votre budget est limité
- ✅ Votre bien est familial (T3+)
- ✅ Vous préférez une gestion passive
Recommandation finale
La location meublée est généralement plus rentable mais plus exigeante en gestion. La location non meublée est plus simple mais moins rentable. Le choix dépend de votre profil d'investisseur et de vos objectifs.
Prochaine étape : Utilisez notre calculateur pour simuler les deux scénarios avec vos paramètres spécifiques et prendre une décision éclairée.