Taux d’endettement : calcul, plafond HCSF et astuces pour passer en banque
Anticipez la décision bancaire en optimisant votre taux d’endettement et votre reste à vivre.
Levier d’action
Allongez la durée, baissez le taux/assurance, augmentez l’apport, ou regroupez des crédits.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au paiement de crédits (nouveau prêt + crédits en cours). Les banques l’évaluent assurance incluse.
Taux d’endettement = (Mensualités de crédit totales / Revenus mensuels nets) × 100
Éléments pris en compte (généralement) :
- Revenus nets: salaires nets, pensions; revenus locatifs pris partiellement (souvent 70–90%) selon la banque
- Crédits en cours: auto, conso, immobilier, regroupements
- Assurance emprunteur: incluse dans la mensualité
Reste à vivre
Au-delà du pourcentage, la banque vérifie que le reste à vivre après toutes les charges reste confortable pour votre foyer.
Règles HCSF (rappel)
- Seuil cible: taux d’endettement ≤ 35% assurance incluse
- Durée: jusqu’à 25 ans (possibles aménagements en cas de travaux/VEFA)
- Dérogations: une petite part des dossiers peut dépasser, selon la politique interne de la banque et la qualité du profil
Comment le calculer concrètement
- Additionnez vos revenus nets mensuels (incluez part des loyers si applicable)
- Additionnez vos mensualités de crédits en cours
- Calculez la mensualité cible de votre nouveau prêt (simulation)
- Appliquez la formule et vérifiez que vous restez ≤ 35%
Exemple de calcul
Revenus nets: 3 500€ / mois
Crédits en cours: 0€
Mensualité projetée (nouveau prêt): 1 050€ (assurance incluse)
Taux d’endettement = 1 050 / 3 500 = 30%
→ Conforme au seuil HCSF (≤ 35%)
| Profil | Revenus | Crédits en cours | Mensualité max à 35% |
|---|---|---|---|
| Salarié | 2 800€ | 0€ | 980€ |
| Couple | 4 800€ | 200€ | 1 480€ |
| Investisseur (loyers partiels) | 3 600€ | 300€ | 960€ |
Comment passer en banque (leviers actionnables)
- Allonger la durée pour baisser la mensualité
- Négocier le taux et l’assurance (délégation possible)
- Augmenter l’apport pour réduire le capital emprunté
- Solder/Regrouper de petits crédits conso
- Stabiliser les revenus (période d’essai terminée, CDI)
- Mettre en avant l’épargne de précaution et la gestion de comptes
Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont souvent pondérés. Anticipez une prise en compte partielle et fournissez baux, quittances et avis d’imposition.
Cas particuliers à connaître
- Non-résidents / indépendants: critères plus stricts, dossiers documentés
- Investisseurs multi-biens: analyse fine des loyers, vacance, fiscalité
- Travaux et différé: peut permettre un montage à durée aménagée
FAQ
Le 35% est-il absolu ? Non, des dérogations existent mais restent minoritaires et réservées aux meilleurs profils.
Faut-il inclure l’assurance dans le calcul ? Oui, l’assurance emprunteur est intégrée dans la mensualité de référence.
Comment gérer des revenus variables ? La banque retient souvent une moyenne prudente (12 mois) et demande des justificatifs.
Passez à l’action
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